פסק-דין בתיק ע"א 7730/09

השופט ע' פוגלמן:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (כבוד השופטת ע' ברון), בגדרו נדחתה תביעה לאכיפת חוזה מכר, ולפיצויים בגין הטעיה.

רקע

1.        המשיבה 1, חברת "מבני גזית (2000) בע"מ" (להלן: גזית) היא חברה קבלנית. באמצע שנות ה-90 של המאה הקודמת, פעלה גזית להקים מרכז מסחרי בעיר מודיעין (להלן: המרכז המסחרי), על קרקע המנוהלת על-ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל). בהתאם לכך נחתם הסכם פיתוח, אשר בגדרו התחייבה גזית להקים את המרכז המסחרי ולהביא להתקשרות בין המינהל לבין רוכשי היחידות בו. בחודש אוגוסט 1995, וכחלק מהקמת המרכז המסחרי, התקשרה גזית עם המערער, בהסכם לרכישת זכויות חכירה ביחידה המיועדת למסחר במרכז. היחידה ממוקמת בקומה השנייה (העליונה) של המרכז המסחרי (להלן: הנכס וההסכם, בהתאמה). בגדר ההסכם, הצהיר המערער כי הוא מכיר את הנכס, את המרכז המסחרי, את המגרש ואת הקרקע, את מצבם התכנוני והזכויות בהם; כי הוא מוצא אותם מתאימים לצרכיו ולמטרותיו וכי הוא מוותר על כל טענת טעות או אי-התאמה ביחס אליהם. כן הצהיר המערער, כי ידוע לו שגזית טרם קיבלה היתר לבניית המרכז המסחרי (סעיף 5.1 להסכם). גזית מצידה התחייבה, בין היתר, למסור את הנכס כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול חוב או זכות של צד שלישי בו (סעיף 7.9 להסכם).

           בד בבד עם כריתת ההסכם, חתמו הצדדים אף על נספח שינויים, אשר בו נקבע כי לנכס תוצמד מרפסת בלתי מקורה (להלן: המרפסת). נקבע, כי "המרפסת... בשטח של כ-110 מ"ר, מהווה חלק מ'היחידה' כהגדרתה בהסכם, ותרשם כהצמדה במסגרת רישום הבית המשותף". כחודשיים לפני חתימת ההסכם (בחודש יוני 1995), ניתן לגזית ההיתר לבנייה במרכז המסחרי (להלן: ההיתר). על-פי היתר זה, המרפסת היא אמנם 'שטח מסחרי', אך היא משמשת למעבר של הולכי רגל, ומצויה ברצף אחד עם יתר שטחי המעבר שבמרכז המסחרי. המערער לא ידע על מתן היתר הבניה, או על ייעודה של המרפסת לפיו, בטרם התקשר בחוזה.

2.        כשנה לאחר מכן, התקשר המערער עם חברת "כהנה וכהנה מסעדת דגים בע"מ" (להלן: המסעדה) בחוזה להשכרת הנכס, אשר בגדרו הוסכם, בין היתר, כי בעבור סגירת המרפסת תשלם המסעדה למערער תוספת על דמי השכירות הרגילים שנקבעו. המסעדה החלה לפעול בנכס בראשית שנת 1997. אולם, כחצי שנה לאחר מכן, הפסיקה המסעדה לשלם את דמי השכירות, בטענה שעיריית מודיעין (להלן: העירייה) אינה מאפשרת לה לעשות שימוש במרפסת, שכן מדובר בשטח המיועד למעבר הציבור. על רקע זה, הגיש המערער לבית משפט השלום בירושלים תביעה לפינוי המסעדה ולתשלום דמי השכירות (להלן: תביעת הפינוי). בעקבות התביעה אכן פונתה המסעדה מן הנכס, אך המערער טרם הצליח לגבות את הפיצוי שנפסק לטובתו. במשך כשנה וחצי לאחר מכן עמד הנכס ריק משוכרים. בשנת 1999 הושכר הנכס לחברה העוסקת בשירותי רפואה, והחל משנת 2001 הוא מושכר לקופת חולים לאומית. שתי החברות האלה לא עשו שימוש כלשהו בשטח המרפסת.

           למען שלמות התמונה יצוין, כי המשיבה 2, חברת "חבס ח.צ. קרדיט (1994) בע"מ" (להלן: חבס), העוסקת אף היא בעבודות קבלניות, אינה צד להסכם - אך היא ערבה כלפי המערער בגין מחצית מהתחייבויותיה של חברת גזית. על רקע אירועים אלה, פנה המערער לבית המשפט המחוזי, בתביעה לאכיפת ההסכם כך שהמרפסת תועבר לידיו כשהיא נקייה מכל זכות של צד שלישי, ולחלופין לפיצוי בגין ירידת ערך הנכס. עיקר טענתו של המערער היתה שגזית הטעתה אותו באשר לייעודה של המרפסת.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

3.        בית המשפט המחוזי נדרש לשאלה האם הטעתה גזית את המערער ביחס לזכויותיו בנכס ובמרפסת, כמשמעות עילה זו בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: החוק). בית המשפט קבע כי "איש מטעם מבני גזית לא ציין בפני [המערער] כי על פי היתר הבנייה המרפסת אינה מהווה שטח מסחרי רגיל, אלא מיועדת גם למעבר הולכי רגל". יחד עם זאת, פסק בית המשפט כי אין מקום להידרש לשאלת הפרתה של חובת הגילוי הקבועה בסעיף 15 לחוק, שכן לא הוכח קיומה של טעות. נפסק, כי המערער לא הוכיח שייעודה של המרפסת כמעבר להולכי רגל הוא אשר מונע את האפשרות לסגור אותה, או להציב עליה כיסאות ושולחנות. זאת נוכח העובדה שהשימוש במרפסת למטרת בית קפה או מסעדה - כך נקבע - מותנה, ממילא, בקבלת ההיתרים המתאימים מתחום התכנון והבניה ורישוי העסקים. המערער "לא הרים את הנטל הרובץ לפתחו להוכיח התקיימותו של יסוד הטעות - ועל כן נשמט הבסיס תחת התובענה בכללותה".

           עוד קבע בית המשפט המחוזי, כי למערער היה ברור מלכתחילה שניהול בית קפה או מסעדה בשטח כפוף לקבלת היתר מהעירייה, וכך אף הצהיר בהסכם. המערער לקח על עצמו לבדוק את טיב הזכויות בנכס ואת השימוש שניתן יהיה לעשות בו, והתחייבות זו - כך נקבע - אף עולה בקנה אחד עם הצהרתו שלעיל. נוכח הדברים האלה, נקבע כי אין להתערב בחלוקת הסיכונים שבין הצדדים לחוזה, ואין לקבל את טענותיו של המערער כי טעה בנוגע לטיב הזכויות שנמסרו לו בנכס. עוד הובהר, כי גזית לא התחייבה בפני המערער שניתן יהיה לסגור את המרפסת, בסגירה ארעית או קבועה. גזית אך התחייבה לתמוך בבקשתו של המערער בעניין זה בפני העירייה.

4.        בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע, כי המערער מושתק מלטעון נגד היעדר האפשרות להשתמש במרפסת, שכן בתביעת הפינוי שהגיש, טען שאין מניעה להשתמש במרפסת כחלק מבית קפה או מסעדה, בכפוף לקבלת ההיתר המתאים מהעירייה.

           על רקע הדברים האלה, נדחתה התביעה. מכאן הערעור שלפנינו.

טענות הצדדים בערעור

5.        עיקר טענתו של המערער, נוגעת לכך שגזית סיפקה לו בפועל נכס השונה ממה שהוסכם בחוזה, וכי הטעתה אותו בנוגע לטיב זכויותיו במרפסת. לטענתו, אישור לסגירת מרפסת פרטית אינו דומה לאישור הנדרש לצורך סגירת שטח כגון רחוב או מדרכה, המשמש כמעבר לציבור הרחב. יש להבחין בין רישיון עסק, הנדרש בכל מקרה לפעילות עסקית, לבין היתר לשימוש חורג הנדרש במקרה שלפנינו לצורך השימוש במרפסת. במקרה זה, כך טוען המערער, הפרה גזית את חובתה בכך שלא עדכנה אותו באשר למצבה התכנוני של המרפסת. המערער מוסיף וטוען, כי גזית הפרה את חובת תום הלב שלה כלפיו, וזאת בעיקר נוכח פערי הכוחות הקיימים בעסקה צרכנית בין המוכר לקונה. לטענתו, סעיף 2 לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981 (להלן: חוק הגנת הצרכן) מורה כי על המוכר להימנע מהטעיית הקונה, ובמקרה זה הפרה גזית את חובתה. בדומה מפנה המערער גם לסעיף 2 לחוק עוולות מסחריות, התשנ"ט-1999 (להלן: חוק עוולות מסחריות).

           לצד זאת טוען המערער, כי גזית הפרה את התחייבותה לספק נכס נקי מכל זכות של צד שלישי. זיקת ההנאה הקיימת לציבור במרפסת, כך נטען, מהווה זכות לצד שלישי העומדת בניגוד להתחייבותה החוזית של גזית בעניין זה. עוד טוען המערער, כי בנספח להסכם נאמר במפורש שהמרפסת מהווה חלק מה"היחידה". אף אם המרפסת מוצמדת באופן פורמלי לנכס, הרי נוכח העובדה שהיא מיועדת לשימוש הציבור היא משמשת למעשה כרכוש משותף. לטענתו, לפי סעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), לא ניתן להצמיד לנכס חלק מסוים ברכוש המשותף אם הוא משמש את כל בעלי הדירות, כך בוודאי כאשר מדובר בשטח המשמש את כלל הציבור. נוסף על כך טוען המערער, כי פעולתה של גזית, וקביעותיו של בית המשפט, פוגעות בזכות הקניין שלו.

6.        באשר לגובה הפיצוי, טוען המערער כי הפער בין שוויה של המרפסת כפי שתואר בחוזה - כשהיא נקיה מכל זכות של צד שלישי - לבין שווי המרפסת שקיבל בפועל, הוא 60,000 דולר ארה"ב (נכון למועד הגשת התביעה). בהקשר זה נסמכת טענתו על חוות דעת שמאית שהוגשה מטעמו, אשר מבססת את השומה על חישוב שווי הנכס שנגזר מעלויות הבניה. בנוסף, טוען המערער גם לפגיעה בשיעור דמי השכירות בנכס.

7.        המשיבות, לעומת זאת, סומכות ידיהן על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בין היתר, טוענות המשיבות כי דיני התכנון והבניה מטילים מטבעם מגבלות על הזכות הקניינית, אך אין בכך כדי לפגוע בעצם קיומה של זכות כאמור. לטענתן, זכות הקניין הקיימת למערער במרפסת, מאפשרת לו להפעיל במקום בית קפה או מסעדה, בכפוף להיתרים הדרושים מאת העירייה. המשיבות ממשיכות וטוענות, כי לא הוכח קיומה של טעות במקרה זה, ומשכך - לשיטתן - אין גם מקום להידרש לסוגיית ההטעיה. לחלופין, טוענות המשיבות כי לא הטעו את המערער, שכן נציגיה של גזית לא התחייבו בפני המערער כי ניתן יהיה לסגור את המרפסת. נוסף על כך טוענות המשיבות, כי הן עמדו בהתחייבותן להצמיד למערער את שטח המרפסת, וכי המערער לא פנה לרשויות בבקשה לקבלת היתר להצבת כסאות ושולחנות בשטח המרפסת. לבסוף טוענות המשיבות, כי המערער מושתק מלטעון נגד האפשרות להשתמש במרפסת, שכן בתביעת הפינוי העלה המערער טענות הסותרות את אלה שהוא מעלה לעניין השימוש בה בהליך זה.

8.        באשר לשווי המרפסת, טוענות המשיבות כי שוויה של המרפסת כיום עומד על כ-7,000 דולר ארה"ב. מסקנה זו נסמכת על חוות דעת שמאית שהוגשה מטעמן, בהתבסס על השוואת הנכס בענייננו, לנכס אחר באותו מרכז מסחרי ובאותה קומה.

דיון